主题: 限购解除后 杭州楼市频现“底板价”

[导读]临平山北精装修重回7年前，主城区底价重回万元以内，开盘热销连续出现。

经过一阵短暂的疯狂成交，限购全面取消两周后杭州楼市重归平静。当前的杭州楼市难言“回暖”，这样的形容或许更加准确：成交量小幅回升，价格在低位徘徊，同时库存依旧高企。

最近几周，我们欣喜地看到“售罄”、“日光”、“漏夜排队”等久违的词语重新出现在楼市新闻里。在热销的背后，应该看到的是价格的继续走低，更有甚者，以板块底价的姿态出现，期冀以价换量从竞争中突围的同时，不经意间重塑了板块价格体系。

据不完全统计，这个九月杭州将有54个项目开盘，其中不乏板块内部直接面对面的“捉对厮杀”。如何突围，如何生存，如何获胜，价格将是关键。以已经开盘的项目为例，几个热销的明星楼盘，比如大家·运河之星7188元/平方米的起价算得上是主城区最低，而绿城·莲园和金都·夏宫推出的精装修价格甚至与周边毛坯价格相差无几，自然更受购房者喜爱，以价换量效果明显。

临平山北精装修价格冲回七年前 毛坯均价跌破6000元大关

临平山北板块近年来逐渐成为一个新兴板块，也是公认的库存压力巨大的板块之一，价格战在此层出不穷，今年也不例外。从6月外来大鳄江苏新城的新城·山语院以6200元/平方米的均价首推开始，到板块内老盘东厦东港花苑(楼盘页 户型图库 动态 价格) 以4980元/平方米的均价推出96套特价房，再到金都·夏宫和绿城·莲园接连推出均价在8000元/平方米左右的精装修房源，临平山北价格持续走低。

9月6日，绿城·莲园推出了精装2号楼，户型为89平方米和128平方米，起价6999元/平方米，当天去化8成。紧接着，项目又顺势加推了1号楼。据介绍，在绿城·莲园开盘现场，甚至出现了“漏夜排队”的现象。

低价是莲园最重要的“***锏”，70多万元买到绿城的精装修90方，这在以往无法想象。据项目销售负责人陈建红介绍，绿城·莲园此次推出的价格是整个绿城体系最低，“以往绿城精装修里面从来没有出现过这种价格。”据她介绍，此次推出房源，已经销售房源的均价在8300元/平方米左右，这相当于同一板块同样由绿城开发的绿城·蓝庭小日子毛坯房源的价格。而在2007年，绿城·蓝庭在陶院组团中推出了670余套精装房，当时的开盘均价约为8000元/平方米，正好与莲园持平，也就是说，绿城·莲园将临平山北的精装修价格体系一下子拉回到了七年前。

目前，在临平山北板块中精装修项目并不多，除了此前尝试过精装修的绿城·蓝庭，目前板块内仅有金都·夏宫和绿城·莲园两个项目有精装修房源在售。与绿城·莲园相比，金都·夏宫的动作要更快一步。8月23日，夏宫抢先推出二期北山大院小高层7号楼，主推精装修小户型，起价6988元/平方米，均价8230元/平方米。北山大院主打“韩式新住宅精装”，拥有会伸缩的水龙头、会吸异味的鞋柜、远程家庭看护宝、密码电子锁、魔术收纳空间、轻松无忧网络时代等，韩式风格浓重。

同时，临平山北板块的毛坯价格也在呈现下行趋势。9月13日，板块内的新盘嘉丰·万悦城首次开盘，推出199套房源，起价仅4999元/平方米，均价5678元/平方米。据项目负责人表示，开盘当天所有房源全部售罄，周末两天已经正式网签了82套。

嘉丰·万悦城受到热捧的主要原因还是低价。据不完全统计，目前该项目所在的临平山北板块除了最近几个月新开的项目（如山语院、元茂欣苑）的价格稍低，在6000多元/平方米外，其余项目，包括金帝·海珀、赞成·檀府、中铁·逸都、莱茵·知己等价格都在8000元/平方米上下。嘉丰·万悦城的首开均价，跌破了6000元/平方米大关，受到板块内购房者欢迎也就不足为奇。

大家·运河之星开盘现场

拱墅新盘开出主城区最低价

主城区的绝对价格底部在哪里？一个星期前，这个答案或许是长睦和下沙大学城北，在经过两三年的成长后，这两个板块的住宅单价已经稳定在10000-11000元的区间。不过，随着运河新城拱墅区部分的首个住宅大家·运河之星的开盘，杭州主城区的“底部”开始重构。

9月12日晚，大家·运河之星首次开盘，推出高层11号和15号楼共284套房源，有80、86、88、89平方米四个面积共计五个户型，起价为7188元/平方米，总价在75万/套起。据悉，开盘当晚共有1200多人来到现场，当天成交258套，去化率超过9成。

大家·运河之星处于运河新城板块，却拥有板块内竞争楼盘所没有的独特优势：主城区户口。对于早已习惯了主城生活的老杭州人和工作打拼在这里的新杭州人来说，主城区户口是最最“致命”的诱惑。尤其是对于新杭州人，只有在主城区拥有一套房子一个家，才能对这个城市真正产生归属感。据项目营销负责人黄怡华介绍，在大家·运河之星首开的客户当中，有60%左右是新杭州人。

主城区户口带来的，还有运河之星独有的拱墅区教育资源。项目南侧是杭州市新城实验小学，步行500米范围内拥有新城幼儿园，北侧有杭十四中康桥校区，同时还规划建设由名校承办的九年一贯制学校。主城名校学区、完整优质的教育链，完完全全击中了年轻购房者的心。

主城区户口，再加上低价首开，运河之星的“杀伤力”十足。运河之星起价7188元/平方米，均价在万元以内。从板块其余项目来看，像恒基旭辉府的成交均价在7656元/平方米，赞成·杭家的均价在7658元/平方米，上亿·彩虹郡的价格在7853元/平方米，运河之星和这些属于余杭区的竞争对手的价差控制在2000元/平方米以内。而且，在运河之星中，最便宜的一套房子总价仅58万元，部分房源总价在60万元和70万元左右，这个价格同上述楼盘也有得一拼。

而从整个主城区来看，运河之星此次推出的价格甚至可以说是主城区最低。此前，主城区的价格底部在下沙大学城北板块和城北长睦板块，其中大学城北的三大楼盘保利·城市果岭、杭州碧桂园(楼盘页 户型图库 动态 价格) 和宋都·东郡国际的均价在11000元/平方米左右，而长睦板块中金地·格林格林、城发·云锦城和保利·罗兰香谷的售价在10000元/平方米到11000元/平方米之间。也就是说，在大家·运河之星开盘前，杭州主城区已经找不到万元以内的房子。现在，运河之星重新筑底，主城区价格重回万元以内。

申花楼盘中间套封顶17900元/平方米 价格重回2012年

最近，申花板块频频冲上房产新闻头条，景瑞·申花壹号院、方兴·黄龙金茂悦两大新盘相继开盘热销。本周一，板块内新盘三江·花园道壹号公布首开价格，再次成功获取全城关注。

本周一，三江·花园道壹号正式公布首开价格，2号楼中间套折后均价低于17900元/平方米。这个价格，出现在目前均价超过2万元/平方米的申花板块，不可谓不震撼。消息公布后，效果非常明显。据花园道壹号营销总监樊勇俊介绍，最近两天项目现场来电来访量明显增多，周二一天有10组客户认筹，而之前日均仅有一两组认筹客户。

花园道壹号所在的申花板块，从2007年开始进入到购房者视线，当年万家花城均价不到8000元/平方米，连续热销三天三夜拉开板块开发序幕。此后申花房价一路飙升，2009年3月文鼎苑开盘价格已经到了18000元/平方米，2010年11月上尚庭开盘价格为24000元/平方米，2011年东方福邸首开价格更是达到了27000元/平方米。2012年楼市寒冬，板块内绅华府和上尚庭开打价格战，价格稍微回落到17000-19000元/平方米。2013年，天阳·尚景国际和滨江·紫金府又将申花均价拉回到24000元/平方米以上。

花园道壹号中间套17900元/平方米封顶的价格，一下子使申花板块的价格重回2012年。申花板块巨大的供应量，以及同质化竞争的剧烈是花园道壹号选择低价首开的重要原因。樊勇俊表示，花园道壹号位于蓝孔雀核心位置，拥有板块内最低的容积率，户型打造上又有独特优势，而且聘请绿城物业进行管理，“花园道壹号首开将通过高性价比进行突围。”

目前，申花板块新盘不少，而且动作频频。最近一个月相继首开的景瑞·申花壹号院和方兴·黄龙金茂悦目前成交均价分别在21739元/平方米和23465元/平方米，在售的天阳·尚景国际均价在22000-23000元/平方米，滨江·紫金府也达到了25000元/平方米，而区域内最贵的是绿城·慧园，精装修房源均价超过了30000元/平方米。另外，板块内接下来还有融信·蓝孔雀、招商·雍景湾、汉嘉·申花郡等项目即将亮相。面对花园道壹号扔下的这颗深水炸弹，申花的众多老盘新盘，将会如何接招？